住宅ローンの年収目安はいくら？借りすぎで後悔しない返済計画の立て方【2026年版】

家を買いたい。

でも、怖い。

銀行に相談すると「4,000万円まで貸せます」と言われた。

その数字を聞いた瞬間、なぜか安心よりも不安が先に来た。

「本当に、大丈夫なのか」

ネットで調べると「年収の6倍から7倍が目安」という情報が出てくる。

でも、それって誰が決めた数字なんだろう。

自分の年収に6をかけて、その数字を見て、また怖くなる。

子どもの教育費は？老後は？金利が上がったら？

誰も、その先のことを教えてくれない。

銀行は「貸せます」と言うだけだ。

ここで一つ、知っておいてほしいことがあります。

銀行が貸してくれる額と、あなたが無理なく返せる額は、全く別の数字です。

この違いを知らずに家を買った人が、10年後にどうなったか。

200件以上の口コミを読んで、見えてきたことをお伝えします。

住宅ローンの年収目安「6から7倍」は何の数字か

「年収の6から7倍」は審査に通る上限の話

住宅ローンの借入額の目安として「年収の6から7倍」という数字がよく使われます。

これは金融機関の審査基準から逆算した目安です。

多くの金融機関では、年収に対する年間返済額の割合（返済比率）が30から35%以内であれば審査が通りやすいとされています。

変動金利0.9%・35年返済で計算すると、この返済比率に収まる借入額の上限が「年収の約6から7倍」という数字になります。

重要なのは、これは「審査が通る上限」の話であって「無理なく返せる上限」ではないということです。

銀行は貸してくれます。でも銀行はあなたの老後や子どもの教育費までは考慮してくれません。

では、実際に住宅ローンを借りた人たちはどのくらいの金額を借りているのか。データを見てみましょう。

実際にフラット35で借りた人のデータ

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024年度）」によると、実際に住宅ローンを借りた方のデータは以下の通りです。

実際に借りている方も、年収の5から7倍程度に収めているケースが大半です。

「年収の10倍借りた」というケースは統計的に少数派です。

ただし、この倍率に収まっていても家計が苦しくなる方は多くいます。問題は「倍率」ではなく「自分の家計に合っているか」です。

では、自分の家計に合っているかどうかはどうやって判断すればいいのか。

その答えが次の「返済比率」の話です。

10年後に後悔した人の共通点

200件の口コミを読んで見えた、住宅ローンで後悔したケースの共通点があります。

それは「銀行が貸してくれる上限まで借りた」という一点です。

銀行の審査は「現時点の年収で返済できるか」を見るものです。

10年後の教育費、金利の上昇、万一の収入減少は審査の対象外です。

「家を買ったら生活が苦しくなった」と感じている方の多くが、この事実を購入後に初めて知ります。

まず自分の家計から「毎月いくら返せるか」を決め、そこから逆算して借入額を決めるのが正しい順番です。

 

返済比率の正しい理解と「無理のない目安」

返済比率の計算方法と見落としやすい落とし穴

返済比率とは、年収に対するローンの年間返済額の割合のことです。

ここで見落としやすいのが「額面年収」と「手取り年収」の違いです。

金融機関の審査では税込の額面年収を使います。

しかし実際に使えるお金は手取りです。

年収600万円の手取りは社会保険料・税金を差し引くと約480万円程度です。

返済比率25%（年150万円）を額面で計算すると問題なく見えますが、手取りベースでは約31%になります。

この差を知らずに借入額を決めている方が非常に多いです。

同じ「返済比率25%」でも、計算の基準が違うだけで実態が全く変わってくるのです。

審査基準ギリギリまで借りると何が起きるか

金融機関の審査基準は返済比率30から35%以内が一般的ですが、この上限まで借りると実生活が苦しくなるケースがあります。

住宅を持つと、ローン返済以外にも毎年これだけの固定費がかかります。

ローン返済だけで返済比率30%を超えると、これらの支出を削ることになります。

「家を買ったら旅行にも行けなくなった」「子どもに習い事をさせてやれない」という後悔の多くは、返済比率を審査基準ギリギリまで使って借りたことが原因です。

実生活での安全ラインは返済比率20から25%以内、できれば20%以下が理想です。

そして2026年には、もう一つ見落としてはいけない要素があります。

2026年の金利環境で必ず確認すべきこと

2026年現在、日銀の利上げにより住宅ローン金利は上昇傾向にあります。

変動金利を選んだ場合、金利が上昇すると返済額が増加します。

現在の変動金利0.9%で計算した返済比率が25%でも、金利が2.0%に上がると返済額が約19%増加します。

返済比率を計算する際は「現在の金利での比率」だけでなく「金利が1から2%上昇した場合の比率」も必ずシミュレーションしてください。

現在25%でも金利上昇後に30%を超えるなら、借入額を見直す必要があります。

では具体的に、年収別にどれだけの借入額が安全なのか。次の章で数字を確認しましょう。

 

年収別・借入額と月返済額の早見表【2026年版】

年収別の「安全な借入額」早見表

変動金利0.9%・35年返済・返済比率25%を上限として計算した場合の目安です。

この数字は「返済比率25%での上限」です。

子どもの教育費・老後の備え・車のローンなどがある場合は、この目安からさらに1から2割減らすことをすすめます。

ただし、ここで終わってはいけません。

この数字はあくまで「今の金利が続いた場合」の話です。

金利が上がったらどうなるか・シナリオ別試算

変動金利を選んだ場合、金利が上昇すると月返済額も増えます。

3,000万円・35年返済での試算です。

月24,000円の増加は年間29万円です。

「金利が上がっても月2万円くらいなら何とかなる」と思えるかどうかが、変動金利の借入額を決める重要な判断基準です。

今の返済額だけで計算するのは、2026年の金利環境では危険です。

もう一つ、多くの方が見落としている要素があります。頭金の話です。

頭金の有無で月返済額はこれだけ変わる

同じ物件を購入するとしても、頭金の額によって月返済額は大きく変わります。

4,000万円の物件を変動0.9%・35年返済で購入した場合の試算です。

頭金1,000万円の差が月27,000円・年間32万円・35年で約1,100万円以上の差になります。

ただし「頭金を増やすために手元資金を全部使う」のは避けてください。

住宅購入後も生活予備費として手元に最低6ヶ月から1年分の生活費を残しておくことが必要です。

数字がわかったところで、最後に「具体的に何をすればいいか」の手順を整理します。

 

後悔しない返済計画の立て方・逆算の手順

「返せる額」から逆算する5ステップ

後悔しない返済計画の出発点は「銀行にいくら借りられるか」ではなく「自分が毎月いくら返せるか」です。

「いくら借りられるか」から考えるのではなく「毎月いくら返せるか」から考えることで、無理のない借入額が自然と決まります。

この順番を守るだけで、住宅ローンで後悔するリスクが大幅に下がります。

見落としがちな「住宅ローン控除」の活用

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、住宅ローンの年末残高の0.7%を所得税・住民税から控除できる制度です。

2026年も継続されており、新築注文住宅の場合は最大13年間控除が受けられます。

ZEH水準以上の住宅では借入限度額が5,000万円で、年間最大35万円の控除になります。

この控除を考慮すると実質的な返済負担は試算より軽くなります。

ただし控除はその年の所得税・住民税の額が上限になるため、年収が低いと控除しきれないケースもあります。

自分がいくら控除を受けられるかは、ハウスメーカーや税理士に確認することをすすめます。

「建築費を下げる」ことが借入額最適化の最短ルート

「借入額を減らしたい」と思ったとき、多くの方は「頭金を増やす」ことしか考えません。

しかしもう一つの有効な手段が「建築費そのものを下げる」ことです。

同じ条件でも、ハウスメーカーによって建築費が数百万円変わることは珍しくありません。

複数のハウスメーカーに見積もりを依頼して比較するだけで、建築費が200万から300万円変わるケースがあります。

建築費が300万円下がれば借入額も300万円減り、月返済額は約8,700円下がります。

これは35年間で約360万円の差です。

「自分の年収でいくら借りるべきか」という問いの答えは、実はハウスメーカーを何社比較するかによって大きく変わります。

まずは複数社に資料請求・見積もり依頼をして、自分の予算感を確認することが最初の一歩です。

まとめ：住宅ローンは「返せる額」で決める

銀行が「貸せます」と言った金額は、あなたが安全に返せる金額とは違います。

実生活での安全ラインは返済比率20から25%以内。

2026年の金利上昇環境では、現在の金利だけでなく「金利が2%上昇した場合の返済額」も必ず試算してください。

そして最後に一つだけ。

「自分の年収でいくら借りるべきか」という問いの答えは、複数のハウスメーカーに見積もりを取り寄せることで初めて具体的になります。

建築費が変われば借入額が変わり、借入額が変われば毎月の返済額が変わります。

まず3分で資料請求するだけ。

それが後悔しない住宅ローン選びの最初のステップです。