東京のマンション3LDK相場はいくら？購入前に知るべき価格差【2026年版】

3LDKって、思っていたより高い。

東京で物件を探し始めると、最初にぶつかる壁がこれだと思います。

都心の新築マンションの価格は、ここ数年でかなり上がりました。

同じ3LDKでも、エリアが違うだけで数千万円の差が出ることも珍しくありません。

調べていくと、新築だけにこだわらず中古という選択肢を視野に入れている人が増えているという情報も見えてきました。

東京の3LDK相場をエリア別に整理しながら、新築と中古、それぞれの選び方を考えていきます。

東京23区の3LDK相場、新築と中古でどれだけ違うか

新築3LDKの平均は8000万円を超える水準

東京23区の新築マンションの平均価格は、ここ数年で大きく上昇しました。

3LDKという広さになると、8000万円を超えてくるケースが目立ちます。

都心に近いエリアでは、1億円を超える物件も特別な存在ではなくなってきました。

「マンションは高くなった」という実感を持つ人は多いと思いますが、数字で見るとその差は思った以上に大きいです。

10年前と比べて2000万円以上高くなっているという調査もあります。

中古なら同じ広さで3000万円前後安くなることもある

同じ23区内、同じ広さの3LDKでも、中古であれば価格は大きく変わります。

築10年から15年程度の中古マンションなら、新築と比べて3000万円前後安く購入できる物件も見つかります。

この差額をリノベーションの予算に回すという考え方も出てきます。

中古の本体価格を抑えた分、内装や設備を新しくする費用にあてれば、結果的に新築に近い住み心地を、より抑えた総額で手に入れられる場合があります。

築年数によって価格の下がり方は一律ではない

中古マンションの価格は、築年数が古くなるほど一様に下がるわけではありません。

築20年を超えたあたりから下落のペースが緩やかになる傾向があり、立地の良いエリアでは築30年でも高値を維持している物件もあります。

「古いから安い」と単純に考えず、立地・管理状態・修繕履歴まで含めて確認することが、納得できる価格判断につながります。

新築と中古の価格差がわかりました。

次に、エリアごとの違いを見ていきます。

東京の3LDK、エリアによる価格差の実態

都心3区は別格の価格帯

港区・千代田区・中央区といった都心3区の3LDKは、新築・中古を問わず価格帯が一段違います。

中古であっても1億円を超える物件が普通に取引されているエリアです。

この3区を最初から検討対象に入れるかどうかで、予算の組み方が大きく変わってきます。

職場へのアクセスを最優先するのか、価格を優先するのかを早めに決めておくと、物件探しの効率が上がります。

城東・城北エリアは比較的手が届きやすい

江東区・足立区・葛飾区といった城東エリア、北区・板橋区といった城北エリアは、都心3区と比べて価格が抑えられています。

同じ3LDKでも、都心3区の半額程度で見つかる物件も少なくありません。

このエリアは新築の供給も比較的多く、価格と利便性のバランスを取りやすいという特徴があります。

通勤時間が少し延びても、予算を抑えたいという人には選びやすいエリアです。

同じ区内でも駅距離で価格が変わる

同じ区内であっても、駅からの距離によって価格は変わります。

駅徒歩5分以内と15分以上では、同じ広さの3LDKでも数百万円の差がつくことがあります。

区単位の相場だけを見て判断すると、実際の物件価格とのズレに驚くことがあります。

検討しているエリアの中でも、どの駅、どの距離感まで許容できるかを具体的に決めておくことをすすめます。

エリア別の価格差が見えてきました。

では、なぜここまで新築価格が上がり続けているのか見ていきます。

東京のマンション、新築価格が上がり続けている理由

建築コストの上昇が直接価格に反映されている

資材価格や人件費の上昇は、マンションの建築コストを押し上げています。

このコストは最終的に販売価格に反映されるため、新築マンションの価格は下がりにくい状態が続いています。

「いつか落ち着くだろう」と待つ人もいますが、建築コストの上昇傾向自体が短期間で反転する材料は今のところ見当たりません。

用地の確保自体が難しくなっている

東京都内、特に23区内で新たにマンションを建てられる土地は限られています。

良い立地の用地は早い段階で取得競争になり、その取得費用も価格に上乗せされていきます。

新築の供給自体が限られているため、需要が落ち着かない限り価格が大きく下がる構造にはなっていません。

これから新築を待つという選択は、価格面では不利になりやすい状況です。

この流れがすぐに止まる材料は見当たらない

金利や経済情勢など、マンション価格に影響する要素はいくつもありますが、東京の新築価格を一気に押し下げるほどの変化は、今のところ見えていません。

このまま待っていれば価格が下がるという前提で計画を立てると、予定が崩れるリスクがあります。

「もう少し待てば」という考え方が必ずしも正解にならない状況が続いています。

今の予算でどこまで実現できるかを、現実的に考える段階に来ているのかもしれません。

新築価格の上昇理由がわかりました。

では、新築以外にどんな選択肢があるのか見ていきます。

東京の3LDK購入、中古とリノベーションという選択肢

本体価格を抑えてリノベ費用に回す考え方

中古マンションを購入し、内装をリノベーションするという進め方は、新築価格が上がっている今、改めて注目されています。

本体価格を抑えた分を内装・設備のリノベーションに回せば、見た目も使い勝手も新築に近い状態を作れます。

同じ予算でも、新築では手が届かなかったエリアの物件に、中古であれば手が届くということもあります。

エリアを優先したい人ほど、この選択肢が現実的になってきます。

立地の選択肢が新築より広がる

新築マンションは供給される場所が限られていますが、中古であれば検討できる立地の選択肢は大きく広がります。

すでに駅前や商業施設が整った成熟したエリアに、選択肢が見つかりやすくなります。

新築にこだわると、住みたいエリアではなく「新築が建っているエリア」から選ぶことになりかねません。

立地を優先する場合、中古の検討は欠かせない視点です。

中古とリノベ、それぞれ確認すべきこと

中古マンションを選ぶ際は、管理組合の財務状況や修繕計画、配管などの設備の状態を確認する必要があります。

リノベーションを行う場合は、マンションの管理規約でどこまで工事が許可されているかも事前に確認しておく必要があります。

本体価格が安く見えても、大規模な修繕積立金の不足や、リノベーションできる範囲の制約があると、想定していた総額から外れてしまうことがあります。

物件選びとリノベーションの計画は、セットで進めることをすすめます。

まとめ：東京の3LDK購入は新築だけが選択肢ではない

東京23区の新築3LDKは8000万円を超える水準まで上がっていて、エリアによっては中古との価格差が3000万円前後になることもあります。

都心3区は別格の価格帯ですが、城東・城北エリアであれば比較的手が届きやすい相場が残っています。

建築コストの上昇と用地確保の難しさを考えると、新築価格がすぐに下がる材料は見当たりません。

立地を優先したいなら、中古を購入してリノベーションするという進め方が、現実的な選択肢として浮かび上がってきます。

新築という前提を一度外して、エリアと予算のバランスから考え直してみる価値があります。

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