住宅ローンは変動と固定どっちがいい？2026年6月最新の金利動向と後悔しない選び方

変動にすべきか、固定にすべきか。

調べれば調べるほど、情報が増えていく。

「変動金利が上がってきている」というニュースを見た。

「でも固定は高すぎる」という記事も読んだ。

「変動で後悔した人の話」も見た。「固定にして損した人の話」も見た。

結局、どっちが正解なのか。

誰も明確に答えてくれない。

その混乱は当然です。

なぜなら「変動と固定どちらが正解か」という問いには、誰にも答えられないからです。

ただし「自分の状況でどちらを選ぶべきか」には、答えを出せます。

私はこの問いに向き合うために、2026年6月時点の最新金利データと200件以上の施主口コミを読み込みました。

この記事では「変動か固定か」という問いではなく「自分はどちらを選ぶべきか」の判断基準をお伝えします。

2026年6月の住宅ローン金利・最新水準を整理する

2026年6月の最新金利水準

2026年6月時点の住宅ローン金利を整理します。

変動金利はまだ低水準を維持していますが、固定金利は大幅に上昇しています。

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、変動型を選ぶ人が75.0%と依然多数派ですが、前回調査比で4.0ポイント減少しています。

金利上昇への不安から固定を選ぶ人が増えてきているという傾向が見えます。

日銀の利上げが住宅ローンに与えた影響

2025年12月、日銀は政策金利を追加利上げしました。

この影響を受け、2026年春には各金融機関で基準金利と最優遇金利が引き上げられています。

すでに変動金利で借りている方は、2026年7月返済分から反映されるケースが多い見込みです。

固定金利は基準となる10年国債利回りの上昇を背景に高めの水準で推移しています。

変動と固定の差は約2.13%まで開いています。

この差が「変動が有利か固定が有利か」の判断の核心になります。

次の章で具体的に計算します。

損益分岐点はどこか

「変動と固定、どちらがお得か」の答えは、損益分岐点で考えると明確になります。

2026年6月時点で変動と固定の金利差は約2.13%です。

つまり「変動金利が年2.13%以上上昇し、それが35年間続くのであれば固定金利の方が有利」ということになります。

逆に言えば、変動金利の上昇が2.13%未満に収まれば、変動の方が総返済額は少なくなります。

この数字を頭に入れておくと、「どちらを選ぶべきか」の判断がシンプルになります。

ではその判断を、次の章で具体的な数字で確認していきます。

変動金利のリスクを数字で直視する

金利上昇シナリオ別の返済額シミュレーション

3,000万円・35年返済・現在の変動金利0.9%スタートで試算します。

数字だけ見ると「変動が2.5%まで上がっても固定より月9,000円安い」という結果になります。

しかしこれには重大な前提があります。

「金利が上がった月から、家計がその増加に耐えられるか」という問題です。

月24,000円の返済増加は年間29万円です。

子育て・教育費・老後の積立が重なるタイミングでこの増加が来た時、対処できる家計かどうかを先に確認することが最重要です。

125%ルールという見落とされがちな仕組み

変動金利を選ぶ方が知っておくべき重要なルールがあります。

多くの金融機関の変動金利ローンには「125%ルール」があります。

これは「金利が上昇しても、月々の返済額は前回の1.25倍を超えて増やさない」というルールです。

「返済額が増えないなら安心では？」と思うかもしれませんが、落とし穴があります。

返済額を抑えた分、不足した利息はローン残高に上乗せされます。

「今月の返済は変わらないのにローン残高が減らない」という状態が起きる可能性があります。

変動金利を選んだ場合は定期的にローン残高を確認することが重要です。

変動で後悔した人の共通パターン

200件の口コミを読んで見えた、変動金利で後悔したケースの共通点があります。

逆に変動金利で満足している方の共通点は「手元に6ヶ月から1年分の返済額を常に確保していた」という点です。

変動金利の成否は「金利が上がるかどうか」より「上がった時に対処できる準備があるかどうか」で決まります。

この準備の有無が、変動を選んで正解だった人と後悔した人を分けた最大の要因です。

では固定金利を選ぶことには、どんな合理性があるのか。

次の章で見ていきます。

固定金利を選ぶ合理性と2026年の現実

固定金利3%台は本当に高すぎるのか

フラット35が3.210%というのは、2020年から2022年の1%台と比べると大幅な上昇です。

「今から固定で借りると損するのでは？」という感覚は自然です。

しかし視点を変えると、1980年代から2000年代にかけての住宅ローン金利は5から8%台が普通でした。

「3%は異常に高い」という感覚は、超低金利時代が長く続いたことで作られた感覚に過ぎません。

重要なのは「今の固定金利が高いかどうか」ではなく「固定3.0%の返済額が自分の家計に収まるかどうか」です。

収まるなら固定は非常に合理的な選択です。

固定を選んで正解だった人の共通点

口コミを調べると、固定金利を選んで「後悔していない」という方に共通するパターンがありました。

「精神的安定」という言葉は数字では表せませんが、35年間ローンを返し続ける上で非常に重要な要素です。

「金利がまた上がったかも」と毎月不安を抱えながら生活するコストは、変動と固定の差額を上回る可能性があります。

この視点を数字だけの比較に入れ忘れている方が多いです。

フラット35のZEH優遇を活用する方法

「固定3.210%は高い」という方に知っておいてほしいことがあります。

ZEH水準以上の省エネ住宅を選ぶとフラット35Sが適用され、当初5年間金利が0.25%引き下げられます。

「固定3.210%は高い」という感覚がある場合、まずZEH水準住宅かどうかを確認することをすすめます。

ZEH水準を満たすハウスメーカーを選ぶだけで、実質金利が下がります。

「どのハウスメーカーを選ぶか」が住宅ローンの有利不利に直結する理由の一つです。

変動と固定の特徴が整理できました。

では自分はどちらを選ぶべきか。

次の章で判断基準を整理します。

変動と固定、後悔しない選び方の判断基準

変動を選ぶべき人の条件

以下の条件を満たしている方は、変動金利を前向きに検討できます。

5つ全てに当てはまるなら、変動金利は合理的な選択です。

1つでも当てはまらない条件があれば、その条件を補う手段があるかを先に確認することをすすめます。

固定を選ぶべき人の条件

以下の条件に当てはまる方は、固定金利が向いています。

1つでも強く当てはまる項目があれば、固定の方が「後悔リスクが低い」選択かもしれません。

住宅ローンは毎月の返済額の差だけで判断するのではなく、「35年間その状態を維持し続けられるか」という視点が重要です。

「ミックスローン」という第3の選択肢

「変動か固定かで迷って決められない」という場合に使える第3の選択肢がミックスローンです。

借入額の一部を変動、残りを固定で分けて借りる方法で、リスクを分散できます。

例えば3,000万円の借入で、2,000万円を変動0.9%・1,000万円を固定3.0%で借りると平均金利は約1.6%になります。

変動の恩恵を受けながら金利上昇リスクを3分の1に抑えられる設計です。

「どちらも捨てられない」という方には現実的な選択肢ですが、対応している金融機関が限られるため事前確認が必要です。

どちらを選んでも後悔しないための行動ステップ

変動か固定か迷っているなら、今すぐこの順番で動いてください。

 

Step3が特に重要です。同じ条件でもハウスメーカーによって建築費が数百万円変わります。

建築費を抑えれば借入額が下がり、変動金利の上昇リスクも下がります。

「変動か固定か」という問いに答える前に「いくら借りるか」を最適化することの方が、総返済額に対するインパクトが大きいケースが多いです。

まとめ：変動と固定、2026年の正しい選び方

冒頭で感じた「誰も明確に答えてくれない」というもどかしさの正体は、「変動と固定どちらが正解か」という問い方が間違っていたからです。

正しい問いは「自分の状況でどちらを選ぶべきか」です。

2026年6月時点で変動と固定の金利差は約2.13%。変動金利が2.13%以上上昇し続けなければ、変動の方が総返済額は少ない計算になります。

しかし「金利が上がった時に対処できる準備があるか」がなければ、その差額を享受できません。

まずは「夫の収入だけで返済できるか」「変動が2%上がっても家計が耐えられるか」の2点をシミュレーションしてください。

その答えが出れば、変動か固定かの選択は自然と決まります。